La legge italiana prevede che “l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80% del valore dei beni ipotecati”, quindi anche per il mutuo della prima casa una banca può concedere un prestito che copra al massimo l’80% del valore della stessa, così come risultante da perizia tecnica (e quindi non calcolato sul valore di mercato).
Mutuo fino all’80%: un limite che può essere superato
È quindi prassi, per le banche, concedere in prestito una somma pari all’80% del valore di perizia dell’immobile come mutuo prima casa. Questa condizione può però essere limitante per tutte quelle persone che non posseggono una liquidità sufficiente a coprire tutto o parte di quel 20% che resta. Ecco perché oggi, soprattutto per le giovani coppie che non posso contare su un aiuto da parte dei parenti, diventa difficile procedere con l’acquisto di un’abitazione.
In alcune circostanze però, e a fronte di specifiche garanzie, la banca può arrivare anche a coprire il 100% del valore della casa (esistono anche i mutui 100% per chi non dispone di liquidità da anticipare). Vediamo come ottenere più dell’80% per un mutuo sulla prima casa e se davvero ne vale la pena.
Come ottenere più dell’80% per l’acquisto della prima casa
Riprendendo la delibera del CICR del 22/04/1995 si legge che “tale percentuale (l’80%) può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie”.
Spiegato in parole povere questo significa che per aprire un mutuo per la prima casa a più dell’80% bisogna dare maggiori garanzie che però hanno un costo elevato. Tale costo viene poi spalmato nelle rate, infatti la banca non chiede direttamente il pagamento, ma lo inserisce in tassi di interesse maggiori in modo da avere rendimenti più elevati tali da compensare i rischi maggiori che si è presa.
Mutuo prima casa 100%: vantaggi, svantaggi e difficoltà
Il vantaggio più evidente è che chi non ha liquidità che copra il 20% del valore dell’immobile e che quindi non può versare alcuna somma in anticipo può aprire lo stesso un mutuo per la prima casa.
Lo svantaggio che ne consegue è la maggiore spesa da affrontare per ripagare le spese notarili e la polizza fideiussoria, ma con una pianificazione adeguata questo svantaggio potrebbe non pesare molto. La valutazione per la scelta deve essere presa tenendo in considerazione il prezzo dell’affitto e l’eventuale rata maggiorata per il mutuo al 100%. Per esempio, una coppia che vuole acquistare la prima casa, ma non ha liquidità da versare come deposito iniziale, può decidere se aspettare qualche anno e mettere da parte i soldi necessari a coprire il 20% o se richiedere subito il 100% ma affrontare costi maggiori (dovuti ai tassi di interesse più elevati) negli anni a venire. Bisogna quindi calcolare l’ammontare dell’affitto per quel tempo necessario a mettere da parte la somma per il 20% e rapportarlo all’aumento di interesse in caso di mutuo al 100%.
Il problema vero consiste, comunque, nel trovare una banca che conceda un mutuo prima casa a più dell’80%. Oggi sono molto poche proprio per i maggiori rischi che ne derivano e quasi tutte le offerte sono rivolte ai giovani sotto i 35 anni. Quindi se già si è sforata quest’età e ancora non si è avuto un mutuo per la prima casa sarà difficile ottenerlo.